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Immeubles d'habitation

(Photo : S. Madeleine)
(Photo : S. Madeleine)
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Le sens du mot insula a connu plusieurs évolutions avant de se fixer comme « immeuble d’habitation » : de l'étymologie île (au milieu de l’eau), on passe à la notion de parcelle de terrain isolée par des rues puis au sens plus précis de propriété foncière avec des habitations collectives (par analogie au nom du terrain). Les insulae sont des immeubles d’habitation collectifs, apparus tôt dans l’urbanisme de Rome et qui s’y sont largement développés.

Plusieurs raisons expliquent cet engouement pour les constructions en hauteur. Rome était une mégapole sous l’Empire et il était délicat de loger son million d’habitants sur une dizaine de km2. Le nombre d’habitants durant les premiers siècles de l’histoire de Rome a en effet été en constante augmentation, d’une part parce que le taux d’accroissement de la population était exponentiel, d’autre part en raison de phénomènes politiques et économiques comme les lois frumentaires du IIe siècle a.C., la naturalisation de l’Italie, la pax romana instaurée par Auguste, et l’extension de l’empire, qui ont entraîné la hausse de l’immigration. Le manque de logements se faisait donc ressentir dans la capitale (Sénèque nous parle d’une « population que les toits de l’immense capitale suffisent à peine à abriter ». Consolatio ad Heluiam matrem, 2), et l’insula est apparue comme une solution providentielle pour le résoudre. Vitruve résume clairement cette situation : « Vu l’importance de la ville et l’extrême densité de la population, il est nécessaire que l’on multiplie en nombre incalculable les logements. Comme des logements à seul rez-de-chaussée ne sauraient accueillir une telle masse de population dans la ville, force a été, eu égard à cette situation, de recourir à des constructions en hauteur » (De architectura, 2, 8, 17).

Les insulae romaines atteignaient souvent les hauteurs vertigineuses pour l’époque. Les empereurs avaient institué des limites maximales pour ces immeubles, ce qui peut nous donner une idée de leur grandeur. La première limitation était de 70 pieds, soit 20,72 m : « César-Auguste s’est d’ailleurs préoccupé de parer aux accidents que nous avons évoqués, d’une part en constituant un corps de milice recruté parmi les affranchis pour soutenir la lutte contre les incendies, d’autre part, pour prévenir les effondrements en réduisant la hauteur des nouvelles constructions par une interdiction de bâtir sur la voie publique au-dessus de 70 pieds » (Strabon 5, 3, 7). Cette interdiction ne semble toucher que les bâtiments qui donnent sur la rue : si un pan d’insula donnait exclusivement sur une cour intérieure ou une partie de terrain privé, la hauteur ne devait donc plus être limitée et pouvait atteindre des dimensions considérables.

Un second texte rapporte que, sous Trajan, les édifices devaient atteindre un maximum de 60 pieds, soit 17,76 m, ce qui correspond à 5 niveaux de 3,50 m (Aurélius Victor, Epitome de Caesaribus, 13, 12). On constate donc que les empereurs ont successivement revu à la baisse les limitations de hauteur des insulae romaines. Toutefois si on se penche sur la représentation des étages sur la Forma Vrbis Romae, le plan de marbre du IIIe p.c. (en acceptant l’hypothèse que, sur ce plan en 2D, certains signes marquent le nombre de niveaux de constructions), on remarque que certaines insulae dépassaient largement les limitations de hauteur imposées. La plupart de ces bâtiments mesurent certainement entre 14 et 24 m (47 à 91 pieds romains) et une insula de 24,50 m peut être localisée ce qui correspond à 6 étages ou 7 niveaux. Ces bâtiments devaient donc être particulièrement impressionnants dans la région IX.

Sur le plan architectural, on peut distinguer trois grands types d’Insulae.

Les Insulae avec des tabernae (boutiques) au rez-de-chaussée et des appartements loués de façon indépendante au-dessus. C’est le type le plus anciennement attesté et la Casa di Diana à Ostie en est un parfait exemple.
Les Insulae ceintes d’un portique. Ce type de construction est apparu après l’incendie de Rome sous Néron et le but de ces portiques était selon Suétone de limiter la propagation du feu.

« (Néron) imagina de donner une nouvelle forme aux édifices de Rome et voulut qu’il y eût sur le devant des maisons de rapport (Insulae) et des maisons particulières des portiques surmontés de terrasses, d’où l’on pourrait combattre les incendies » (Néron, 16).

Cet appendice qui se greffe sur les façades protégeait également les piétons faisant leurs achats dans les tavernae d’éventuelles chutes d’objets et il constituait une base solide pour la construction de terrasses (solaria) :

« Considère maintenant les périls d’une autre sorte auxquels on est exposé la nuit, le vaste espace qui sépare le sol des toits juchés en l’air, d’où un tesson vient vous frapper le crâne, combien de fois des vases fêlés et ébréchés tombent des fenêtres, et de quelle trace profonde ils marquent et entament le pavé » (Juvénal, Satires, 3, 268-277).

Le dernier type d’Insulae tire sa particularité du fait qu’il est entièrement constitué d’appartements. Le rez-de-chaussée n’est plus réservé aux boutiques mais à des locations privées, ce qui explique que les premières fenêtres sont placées à deux mètres du sol : c’était le seul moyen de préserver l’intimité de ses occupants. Ces Insulae étaient beaucoup moins nombreuses, car les boutiques étaient indispensables à la ville. Sur les 184 immeubles d’habitation identifiés à Ostie, 126 sont pourvus de tabernae et 58 sont exclusivement constitués d’appartements (J.E. Packer, « Housing and population in imperial Ostia and Roma », Journal of Roman Studies, 67, 1367, p. 80-95).

Dans la plupart des cas, les Insulae ne possédaient pas d’adduction pour l’eau et les locataires devaient la transporter dans des cruches. La vie dans une Insulae était donc dans la plupart des cas assez inconfortable, puisque les aménagements y étaient restreints.

Le rez-de-chaussée pouvait être exceptionnellement pourvu d’une adduction d’eau si l’immeuble se situait près de thermes, ce qui facilitait les aménagements hydrauliques.
Le chauffage était uniquement assuré par des braseros portables, ce qui accentuait considérablement les risques d’incendies, et aucune cheminée n’a été mise au jour, ce qui signifie que toutes les fumées étaient évacuées par les fenêtres ou par les larges ouvertures des Tabernae.
Les constructions étaient souvent mal entretenues, ce qui explique les nombreux cas d’effondrements : « Quel service ne nous rend pas celui qui, à notre logis prêt à choir, et lorsque toute la maison de rapport (insulae) est lézardée depuis le bas, sait, par les secrets merveilleux de son art, la maintenir en l’air » (Sénèque, De beneficiis, 6, 15, 7). Les Insulae étaient également la proie des spéculateurs. Il était courant qu’ils lésinent sur les matériaux à utiliser dans le simple but de faire des économies ou qu’ils accélèrent les chantiers pour louer au plus vite les appartements.

« S’agissant des clayonnages, je souhaiterais qu’ils n’aient jamais été inventés… Il paraît donc préférable d’engager des frais en payant des briques cuites plutôt que d’être mis en danger en réalisant une économie avec des clayonnages » (Vitruve, De architectura, 2, 8, 20).

Deux autres fléaux étaient enfin récurrents à Rome et avaient des conséquences catastrophiques sur les Insulae : les incendies et les inondations qui gâtaient les fondations des immeubles et augmentaient ainsi le nombre des effondrements.

Mais globalement, l’Insula de Diana d’Ostie est un immeuble bien conservé avec des murs bien préservés. Il devait s’agir d’un très beau bâtiment à l’époque florissante de la ville. Il convient donc de nuancer les jugements de Martial et de Juvénal, qui n’ont certainement pas hésité à peindre les immeubles les plus délabrés de la ville.